Hvis man har hyret en entreprenør til at udføre et arbejde, og man mener, det er mangelfuldt, skal man passe på med at vente for længe. Man kan nemlig ende med at miste sit mangelkrav.
Kort fortalt
- Det er kunden (f.eks. en bygherre), der skal bevise, at der er mangler ved entreprenørens arbejde.
- Kunden kan miste et mangelkrav, hvis kunden ikke husker at “råbe op” overfor entreprenøren (reklamation).
- Kunden kan også miste sit mangelkrav, ”blot” fordi tiden går (forældelse).
Hvornår er der tale om en mangel?
Der er som udgangspunkt tale om en mangel, når entreprenørens arbejde, herunder de leverede materialer:
- Ikke stemmer overens med det, der er aftalt (eller bygherrens anvisninger).
- Ikke er fagmæssigt korrekt eller af sædvanlig god kvalitet.
Det er kunden, der skal bevise, at arbejdet er mangelfuldt. Mange gange vil syn og skøn være nødvendigt for at løfte bevisbyrden.
Hvordan kan kunden miste et mangelkrav?
Overordnet kan kunden miste sit mangelkrav på tre måder:
- Ved manglende reklamation ”inden rimelig tid”.
- Ved manglende reklamation inden 5 år fra aflevering (gælder ikke i forbrugerentrepriser).
- Ved forældelse efter forældelsesreglerne.
1) Manglende reklamation “inden rimelig tid”
Kunden mister sit mangelkrav, hvis kunden ikke råber op (reklamerer) ”inden rimelig tid” efter, at manglerne er eller burde være opdaget. Dette gælder også, selvom et AB-dokument (f.eks. AB 18 eller ABT 18) ikke er en del af parternes aftale.
Hvad der skal forstås ved ”inden rimelig tid”, må altid vurderes konkret. I denne vurdering kan bl.a. inddrages om manglerne var synlige på afleveringstidspunktet, og om kunden er forbruger.
Husk, at en reklamation altid bør være skriftlig (f.eks. en mail eller SMS eller anført i et byggemødereferat).
2) Manglende reklamation inden 5 år fra aflevering
Er AB 18/ABT 18 en del af parternes aftale gælder, at kundens reklamation over mangler i alle tilfælde skal fremsættes senest 5 år efter arbejdets aflevering. Efter dette tidspunkt kan kunden som udgangspunkt ikke rejse mangelkrav mod entreprenøren.
Husk, at en reklamation altid bør være skriftlig (f.eks. en mail eller SMS eller anført i et byggemødereferat).
Vær i øvrigt opmærksom på, at det 5-årige mangelansvar ikke kan aftales, hvis kunden er forbruger (f.eks. parcelhus-, sommerhus- eller lejlighedsejer). Det betyder, at selvom eksempelvis AB 18 er aftalt med en forbruger, så vil bestemmelsen om det 5-årige mangelansvar ikke kunne påberåbes af entreprenøren. Populært siges derfor, at entreprenøren ved forbrugerentrepriser altid hæfter for skjulte mangler i 10 år fra aflevering.
Læs mere om forbrugerentrepriser her.
3) Forældelse
Ved siden af reklamationsreglerne gælder reglerne i forældelsesloven.
Af forældelsesloven fremgår, at et mangelkrav forældes 3 år efter, at bygherren vidste eller burde vide, at der var en mangel og i alle tilfælde senest 10 år fra aflevering.
Forældelsesloven medfører derfor, at mangelkrav kan mistes, ”blot” fordi tiden går, og uanset at bygherren har reklameret.
Det er muligt for bygherren at afbryde forældelsen, så forældelsesfristen udskydes. Dette kan f.eks. ske ved anlæg af rets- eller voldgiftssag, ved begæring om afholdelse af syn og skøn eller, hvis parterne fører forhandlinger om mangelkravet.
En afbrydelse forudsætter altid, at afbrydelseshandlingen (f.eks. anlæg af retssag) er sket inden forældelsesfristens udløb. Man kan populært sagt ikke afbryde en forældelse, der allerede er indtrådt.
Eksempel
Et lidt karikeret eksempel kan vise samspillet mellem reklamationsreglerne og forældelsesreglerne:
En bygherre (BH), der ikke er forbruger, og en entreprenør (E) indgår i 2018 en AB 18 entrepriseaftale. Arbejdet bliver afleveret den 5. august 2019. Ved 1-årsgennemgangen den 1. august 2020 reklamerer BH over nogle netop konstaterede forhold ved E’s arbejde, som BH mener er mangelfulde. E afviser, at der er mangler. Parterne har efterfølgende en længere dialog. E fastholder dog hele tiden, at der ikke er mangler ved arbejdet. Da E ikke vil anerkende, at arbejdet er mangelfuldt, anlægger BH den 15. august 2023 en voldgiftssag mod E, idet BH samtidig beder retten om at udmelde syn og skøn.
Selvom bygherren i eksemplet har reklameret både ”inden rimelig tid”, efter de påståede mangler blev opdaget, og inden 5 år fra arbejdet blev afleveret, har bygherren alligevel mistet sit eventuelle mangelkrav. Dette skyldes, at kravet er forældet.
Kravet i eksemplet er forældet, fordi der er gået mere end 3 år fra bygherren blev opmærksom på, at der var mangler (den 1. august 2020), til bygherren indbringer sagen for retten (den 15. august 2023). Det bemærkes, at bygherren ikke i denne 3-årige periode har afbrudt forældelsesfristen.
Kontakt
Har du spørgsmål til denne nyhed eller brug for juridisk sparring i øvrigt, er du som service- og branchemedlem i DI Byggeri velkommen til at kontakte DI Byggeris Erhvervsjuridiske Rådgivning på telefon 3377 3760.